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【管理不全空家】試算

管理不全空家試算

【改正空家対策特別措置法】が施行されます
管理不全空家に指定されると固定資産税の住宅用地特例が解除され税負担が約6倍になります。

 

今回の改正空家対策特別措置法、概要としては

所有者の責務強化
現行の適切な管理の努力義務に加え、国、自治体の施策に協力する努力義務を追加

空き家等の活用拡大
空き家の活用が必要と認める区域を「空き家等活用促進区域」と定め、接道規制や用途規制を合理化し、これまで難しかった空き家の用途変更や建替え等を促進
市区町村長は、空き家の管理や活用に取り組むNPO法人、社団法人等を「空家等管理活用支援法人」として指定、同意を得た所有者情報を提供し、法人は委託に基づく管理や活用を行う

空き家等の管理の確保
市区町村長は放置すると特定空き家になりそうな空き家に関して「管理不全空家」として、指導、勧告。勧告を受けた管理不全空家等の敷地は固定資産税の住宅用地特例を解除。イメージは下のイラストをご参照ください。

特定空家等の除却等
所有者不明時の略式代執行、緊急代執行の費用徴収を円滑化。代執行の費用の徴収が国税滞納徴収の例により、所有者の財産から強制的に徴収することが可能。

といったところです。

現行法は「特定空家」への対応を中心に制度的措置を定めていますが、特定空家になってからの対応には限界があり、その前段階での対応が必要となります。

そこで今回の改正法の目玉は【管理不全空家】制度かと思います。放置すれば「特定空家」になるおそれがある場合に指定され、窓が割れていたり雑草が生い茂ったりしている物件を想定。
管理不全と認定された空き家について更地と同じ固定資産税がかかるという事で、税金が約6倍になるというところです。

【管理不全空家】イラスト解説

管理不全空家イラスト解説

「管理不全空き家」のガイドライン。

【改正空家対策特別措置法】。その中でも注目の管理不全空き家の固定資産税の減免解除。(固定資産税が約6倍になる)

そこの認定基準がガイドラインとして出てきたので少し解説します。

基本的に、そのまま放置すると特定空き家になるおそれが高いものを「管理不全空き家」として指導・勧告していくわけです

が、あらめて「特定空き家」の定義としては

①そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
②そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
③適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
④その他周辺の生活環境の保全を図るために放置していることが不適切である状態ですが、

・周辺の状況による悪影響の程度
・空き家等の状況による悪影響の程度
・危険等の切迫性
・その他の状況も勘案した総合的な判断

を踏まえて認定していくようです。

要するに同じように破損していても、幹線道路に面している場合と、周りに何もない場合では必要性に差がありますし、雪の多い地域だとそれ以外の地域との必要性も大きくかわります。

ガイドラインの中では様々な状態を定義していますが、個人的に気になる部分を抜粋していきたいと思います。

・屋根の変形又は外装材の剥落若しくは脱落
・構造部材の破損、腐朽、蟻害、腐食等
・雨水浸入の痕跡
・立木の伐採、補強等がなされておらず、腐朽が認められる状態
・擁壁のひび割れ等の部材の劣化、水のしみ出し又は変状
・擁壁の水抜き穴の清掃等がなされておらず、排水不良が認められる状態
・外壁上部の外装材、屋根ふき材若しくは上部に存する手すり材、看板、雨樋、給湯設備、屋上水槽等の破損又はこれらの支持部材の破損、腐食等
・軒、バルコニーその他の突出物の支持部分の破損、腐朽等
・吹付け石綿の周囲の外装材又は石綿使用部材の破損等
・清掃等がなされておらず、常態的な水たまりや多量の腐敗したごみ等が敷地等に認められる状態
・駆除等がなされておらず、常態的な動物の棲みつきが敷地等に認められる状態
・清掃等がなされておらず、散乱し、又は山積したごみ等が敷地等に認められる状態
・排水設備の破損等又は封水切れ
・開口部等の破損等
・通常の雪下ろしがなされていないことが認められる状態
・雪止めの破損等
・立木の枝の剪定等がなされておらず、立木の枝等のはみ出しが認められる状態等など・・・

一部を抜粋しましたが、ほぼ常識的に考えて放置すると他人や地域に迷惑がかかる状態といった感覚でいいんじゃないかなと思います。

「空家等管理活用支援法人」制度をご活用ください。

改正空家対策特別措置法で新たに「空家等管理活用支援法人」制度が導入されます。

この「空家等管理活用支援法人」は、空き家管理や空き家活用に取り組むNPO法人や社団法人などの団体を「空家等管理活用支援法人」に指定し、公的立場を与える制度です。

空き家がひどい状態になる前に利活用を進めるため、市区町村が「空家等管理活用支援法人」を指定することにしています。

具体的には、市区町村は固定資産税情報などから所有者(地域外に住む人を含めて)に連絡し、氏名や住所、連絡先などの情報を「空家等管理活用支援法人」に情報提供してよいか確認した上で、これら法人から「所有者」にアドバイスしてもらいます。

これまでも地域のNPO法人や宅建業者団体等が情報提供や相談業務にあたってきましたが、どうしても地域により支部や団体がないという理由で対応できないところがありました。

今回の、「空家等管理活用支援法人」については、当該市区町村に支部がない、又は全国規模や都道府県の団体でも良いという事です。

これまで以上に地域格差が少ない状況で、自治体との情報共有、空き家管理や空き家活用に対するサポートが見込まれそうです。

空き家の所有者の皆さまも、実家の管理や実家の活用に積極的に活用してみてはいかがでしょうか?

空き家管理と草刈りがセットになったサブスクサービス開始

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空き家管理舎とは

空き家対策は空き家管理舎空き家管理、実家の管理に困っている方へ。空き家管理や実家の管理は今までご近所さんや、近くに住んでいる親類の方にお願いすることが多く、まさにご厚意に甘える部分が多い分野でした。しかし空き家の増加とともに、空き家に関する苦情も多くなり、今までの厚意に甘えるというレベルでは立ち行かなくなってきました。主を失った家は急激に風化していきやがて廃墟になってしまいます。空き家管理舎があなたのお家の資産価値を少しでも維持できるようにお手伝いさせていただきます。新しくバージンアップした空き家管理報告サイト、「空き家管理舎オンライン」の空き家管理カルテによりこれまでの「価値を維持するサービス」から「価値を上げるサービス」へ挑戦します。

空き家管理基本サービス空き家管理や実家の管理が必要な方、転勤や海外勤務などで一時的に住居を不在にされる方、又は現在何らかの理由で持ち家を空き家にされている方々へ当社が提供する「空き家管理基本サービス」や「オプション作業」のご紹介です。
「通風・換気」「通水」「清掃」「庭木のチェック」「雨漏りのチェック」「外部のチェック」「権利関係のチェック」「有事後の巡回」などの基本サービスをはじめ、外回りだけの「おためしコース」などもあり一ヶ月ごとに報告書を作成してご報告いたします。
また、臨時報告すべき事項は電話、FAXなどでもご報告いたしますので安心です。

空き家現状報告書サンプル人が住んでいない空き家は空気や配管の流れがなくなるため、劣化しやすい特徴があります。
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空き家管理舎オンライン空き家管理舎パートナーズの報告サイト『空き家管理舎オンライン』で提供している管理報告サービスに、住宅カルテ機能を追加いたしました。管理期間中の破損履歴や修繕履歴を共有することで、これまでの空き家の「価値を維持するサービス」から「価値を上げるサービス」に挑戦します。これまで契約終了時に削除していた管理写真や修繕履歴のデータを活用、住宅カルテ化することで、中古住宅としての価値の向上を目指し、同時にリフォームを行う際に優先的に修理すべきところや、修繕記録による補強箇所などの情報共有に役立ちます。
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信頼関係を構築するためには
◆作業中や管理物件周辺での禁煙
◆家具・調度品などの移動は行わない
◆お客様の大切な個人情報は第三者に開示や提供は行わない
その上でお客様からのご質問や不明点に関して丁寧な対応を心がけています。
空き家管理にあたりいろいろなご注意点がありますのでご参照ください。

空き家管理舎ビジネスパートナーとは

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相続した要らない空き家・空き地があって心配な方
要らない土地を国に引き取ってもらえる「相続土地国庫帰属制度」をご存じですか?

空き家・空き地があって心配な方お問合わせ

特に地方などの相続した土地や空き家について、「遠くに住んでいて利用する予定がない」、「周りの土地に迷惑がかかるから管理が必要だけど、負担が大きい」などの理由により、空き地や空き家を手放したいというニーズが高まっています。

もしも、更地にする場合、土地が管理できないまま放置されることで、将来、「所有者不明土地」が発生することを予防するため、相続又は遺贈(遺言によって特定の相続人に財産の一部又は全部を譲ること)によって土地の所有権を取得した相続人が、一定の要件を満たした場合に、土地を国庫に帰属させることを可能とする「相続土地国庫帰属制度」が創設されました。

この法律、申請できる人は相続又は遺贈によりその土地の所有権を取得した人という事で受動的に取得した場合に限られます。なので、生前贈与で土地を受けた相続人は、相続や遺贈で土地を取得したわけではないため、国庫帰属の申請はできません。

また、更地であること。空き家があれば、解体しなければなりません。一般的な一軒家であれば、解体費用は100万円から200万円くらいはかかります。

土地が崖地だったり、所有権に争いがある場合もダメ。その場合境界の確定にも数十万がかかります。

そのうえで、国に引き取ってもらう土地の10年分の管理費を払うのも条件です。

宅地や、田、畑、雑種地などは基本20万円。
市街化区域・用途地域が指定されている地域内の土地については、面積に応じて計算することになっています。

こちらの法務省ホームページに、負担金の自動計算シートを掲載されていますので、気になる方はご覧ください。

また、建物が残っている場合、空き家活用できるようなら、それも選択肢としてお考えの方も多くいらっしゃいます。その場合のチェックポイントとして建物が耐震的にはどうなんだろう・・という事があります。

空き家管理舎パートナーズでは簡易的ではありますが、木造住宅簡易耐震診断がご自分でできるようになっています。

空き家活用か、解体して更地にするのかのあくまで参考程度ですが、判断の一つにしていただければと思います。

これから空き家を相続される方はご注意ください

空き家を所有する方の多くが相続により取得されるケースが多いです。

最近の空き家問題や九州ほどの面積といわれる所有者不明土地等の発生予防のために不動産登記制度が見直されます。

令和6年4月1日から、相続により(遺言による場合を含みます。)不動産を取得した相続人は、相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければならないこととされました。※これまで、相続登記の申請に関してはとくに期限はなく、申請しないままでもとくにペナルティはありませんでした。

また、遺産分割協議の成立により、不動産を取得した相続人は、遺産分割協議が成立した日から3年以内に、その内容を踏まえた登記の申請をしなければならないこととされました。
なお、正当な理由がないにもかかわらず申請をしなかった場合には、10万円以下の過料が科されることがあります。

なお過去の相続についても相続登記の義務化の対象となるのでご注意ください。

対応エリア拡大に伴い、モニター様募集

また、相続登記の義務化と同じように、登記の名義人の氏名変更や住所変更の登記についても、2年後の令和8年4月1日から義務化されます。

 

こちらも所有者の氏名・住所等について変更があったときは、その変更があった日から2年以内に、氏名や住所についての変更の登記を申請しなければなりません。

こちらは、正当な理由がなく放っておくと5万円以下の過料の対象となります。

なお正当な理由として

(1)相続登記を放置したために相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の必要な資料の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケース
(2)遺言の有効性や遺産の範囲等が争われているケース
(3)申請義務を負う相続人自身に重病等の事情があるケース

などがあげられます。

これまで難しかった「空き家の建て替え」や「用途変更」が可能に⁉

【改正空家対策特別措置法】特措法の改正では新たに、市区町村が空家等活用促進区域及び空家等活用促進指針を定めた場合に接道規制や用途規制を合理化し、用途変更や建替え等を促進。

区域内の空き家を対象に、建築基準法等で定められている接道規制や用途規制を緩和できるようになります。

安全確保等を前提に、接道に係る前面道路の幅員規制、指針に合った用途に用途変更等する場合の用途規制等を合理化することで空き家活用を促します。

これまで一度取り壊すと建て替えができなかった土地でも建て替えが可能になるケースがあります。

※中心市街地、地域の再生拠点、観光振興を図る区域等が想定されます。詳しくは市区町村の担当課でお問い合わせください。

 

お客様の声にお応えして

お客様の声にお応えしてお客様の声にお応えして、空き家管理舎のギフトサービスを送りませんか?

空き家管理舎で行っている空き家管理サービスと同様のサービスをお年寄りだけの世帯様に限り提供いたします。
田舎で一人暮らしをしている親御さんが心配な方に月に一度まずは香川限定で現状報告いたします。
内容は、月に1度の巡回、約1時間の滞在時間の間に普段開けない2階の窓を開けて空気の入れ替えをし、その間に草刈りや枝落とし、家財道具の移動や電球交換などをして、依頼者の方にご報告いたします。
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